第一章 項目發(fā)展條件分析
一． 項目概況
1． 項目地理位置
本項目總占地約44畝，地形呈不規(guī)則的多邊開，位于某市南大路，與某市火車站南站僅一地之隔。距市中心區(qū)約4公里。地塊之上目前為原生狀態(tài)，有水塘和一些農(nóng)作物，如圖：
 西面不鄰市政道路，路對面為倉庫群，村莊和一些單位群落。
 南面有一市政路，道路對面為車站倉庫
 東面緊鄰火車南站貨場，西北面為鐵路宿舍區(qū)，南面為村莊。
2． 區(qū)位評價
本項目的區(qū)位屬城市邊沿地帶，路市中心約4公里，周邊并無統(tǒng)一整潔的城市景觀；
周邊人口居住密度不高，人群分布較為散亂，而且周邊人群的文化及經(jīng)濟(jì)收入水平在某市屬中下水平。
本項目周邊的生活配套設(shè)施還算完整，可以滿足居民日常生活之需要
3．項目周邊商業(yè)環(huán)境
由于人口居住密度不高，人群經(jīng)濟(jì)收入屬中低水平，加之距離城市中心尚有一段距離，因此本項目四周的沒有商業(yè)氛圍，周邊的現(xiàn)有商鋪均處于關(guān)門狀態(tài)，說明附近沒有消費(fèi)支持資源。

二、項目開發(fā)條件分析
（一）有利條件
1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展
對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)是某城市經(jīng)濟(jì)的主要推動力，外貿(mào)的發(fā)展決定了城市發(fā)展的速度與方向，從2003年起，某市外貿(mào)出現(xiàn)回升，2004年外貿(mào)比上年增加17.8%，增長強(qiáng)勁。
自2000年后，某市的外貿(mào)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，國貿(mào)形式比例快速增加，小額貿(mào)易比重不斷縮小，隨著行業(yè)發(fā)展的成熟，某市外貿(mào)經(jīng)營行業(yè)也表現(xiàn)出一般行業(yè)成熟的現(xiàn)象，即行業(yè)呈集中化發(fā)展，最后是幾個大的外貿(mào)企業(yè)的銷售收入占有行業(yè)總銷售收入的大部份比例。
現(xiàn)某市有外貿(mào)公司約170家，其中約20家知名度與實(shí)力較強(qiáng)。
某市外貿(mào)發(fā)展基礎(chǔ)條件進(jìn)一步得到改善和加強(qiáng)；東盟自由貿(mào)易區(qū)進(jìn)入具體操作和形成階段，2005年，按框架協(xié)議，原產(chǎn)地的部份產(chǎn)品將開始獲得優(yōu)惠的關(guān)稅政策，約7000種商品的出口因此受益。再者，南寧與某高速公路建成通車，使某一舉成為廣西，仍至大西南進(jìn)出東盟主要國家最便捷的通道。
未來，某市經(jīng)濟(jì)將獲得比以前更好的發(fā)展條件與基礎(chǔ)，依托于東盟自由貿(mào)易區(qū)的有力支持，某市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入下一高速增長期。經(jīng)濟(jì)的增長是居民收入增加及消費(fèi)信心增長的基礎(chǔ)，這將為本項目提供良好的開發(fā)背景。

2、城市規(guī)劃
某市的城市發(fā)展定位為“現(xiàn)代國際性口岸城市、邊貿(mào)城市和優(yōu)秀旅游城市，在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，未來某市的城市空間將向南擴(kuò)展和延伸，在目前的城市南面創(chuàng)建國家級開發(fā)區(qū)——廣西某邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，合作區(qū)的主要內(nèi)容如下：
某邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)以“以經(jīng)貿(mào)帶動物流，以物流帶動產(chǎn)業(yè)”為理念，實(shí)施“一區(qū)多園”戰(zhàn)略，合作區(qū)以進(jìn)出口加工、組裝、倉儲為主，優(yōu)先發(fā)展高新科技型、民營型、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)。
某邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)將實(shí)行“一區(qū)三園”的管理理模式，一區(qū)即某邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的簡稱，三園，即一區(qū)轄下的南山工業(yè)園，夏石工業(yè)園（中國東盟某出口加工區(qū)），林產(chǎn)工業(yè)園。
目前某市政府新址已經(jīng)確定南遷至某市水泥廠北面，而水泥廠將另選新址，某火車南站也已經(jīng)重新進(jìn)行裝修
某市城市未來的發(fā)展將集中體現(xiàn)在邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的建設(shè)上，而熱占將表現(xiàn)城市的南面。
本項目位于某市南面，城市的南向擴(kuò)張為本項目提供了最大的想象平臺，也為項目的未來價值的提升提供了強(qiáng)有力的支持。

3、政府優(yōu)惠政策
目前某市的投資優(yōu)惠政策主要為邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的建設(shè)服務(wù)，政策主要內(nèi)容有：
 用地政策
 財政扶持政策
 規(guī)劃政策
 服務(wù)政策
本項目是否可獲得政府優(yōu)惠政策的支持，還要依具體情況而定。

4、房地產(chǎn)市場高速發(fā)展
 2005年作為某市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代發(fā)展的元年，表現(xiàn)出井噴式發(fā)展的特點(diǎn)，作為一個新興的房地產(chǎn)市場，其發(fā)展的地方性規(guī)律及特點(diǎn)都在形成和發(fā)育中，新興市場一般具有如下一些特點(diǎn)
 不確定因素很多，并難以預(yù)料
 消費(fèi)潛力有待進(jìn)一步釋放，但這種釋放的條件取決于先期消費(fèi)者的消費(fèi)價值的示范作用
 市場需求將向細(xì)分化發(fā)展
 房地產(chǎn)產(chǎn)品也將跟據(jù)需求的多元化而向多樣化發(fā)展。
 某房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展為本項目的發(fā)展提供了良好的機(jī)會和平臺。
5、項目區(qū)位條件
本項目將具有如下有利的區(qū)位條件：
 交通便利，本項目位于某火車南站，西面緊鄰城市主要交通干道南大路，無論北去市中心或南往友誼關(guān)方向都十分便利。
 周邊生活配套條件相對完善成就，項目周邊人群居住密度不高，但還是處于城市區(qū)域范圍內(nèi)，而且與南站很近，這里多年來就一直存在一個完整的社區(qū)，基本的生活設(shè)施很完善。
 周邊的物流服務(wù)設(shè)施密集，某火車南站是重要的貨物流通平臺，因此周邊建設(shè)了大量的倉庫。
 本項目的周邊的生活配套設(shè)施完備，能為本項目的開發(fā)提供必須的條件。

（二）不利條件
1、市場供應(yīng)量增加，使某房地產(chǎn)的出了競爭狀況
2005年，城市房地產(chǎn)獲得井噴式的發(fā)展，但在需求被擴(kuò)大的同時，某的房地產(chǎn)供應(yīng)量也出現(xiàn)急劇擴(kuò)大的情況，據(jù)設(shè)計統(tǒng)計，2005年除東盟國際港項目外還新出現(xiàn)了4個項目，而且3個項目在當(dāng)年銷售。
某2006年初在售樓盤統(tǒng)計
名稱 占地(畝) 總建筑面積(㎡) 總套數(shù) 主要戶型及面積 目前平均銷售單價 位置 備注
東盟商業(yè)港 17 30000 住100商:400 　 內(nèi):7000-8000,4000 　 2005年上半年始售
祥?；▓@ 6.3 11000 住:110 (三房:110-120)(四房:130-140) 1300-1500 (林業(yè)局旁) 現(xiàn)售二期
祥興商業(yè)街 40 　 商住兩房130-140 商住兩用(120) (商住2900) 市政府旁 商住;純住
福龍苑 36 40000 住:(270)商:(15-20) (連排別墅10套),(二房:90)(三房120),(四房:130) 未定價,預(yù)計1300以上 南北大道(供電局對面) 目前未售
金源 6.5 18700 住:(40)商:(27) (樓中樓,四房:200),(三房:140) 1400-1500 北大路357號 商14套已售完
2、城市規(guī)模有限，2006年某市房地產(chǎn)市場的競爭比2005年更激烈。
某市全市人口僅10.5萬，城區(qū)人口4.5萬（含外來人口），城市規(guī)模屬小城市級，目前已經(jīng)在售的項目的土地總量約105.8畝，總供應(yīng)量估計在15萬平方米左右，雖然在20005年已經(jīng)消化掉部份，但主要的供應(yīng)量會集中在..