某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究
3.3萬(wàn)字 62頁(yè)
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摘 要
本項(xiàng)目“新元綠洲”小區(qū)位于榆中縣和平鎮(zhèn)金川大道西側(cè)，北距和平高速出入口300米，西臨商學(xué)院分校區(qū)，南臨牡丹路，牡丹路南側(cè)為金川公司辦公樓。按照和平地區(qū)總體規(guī)劃要求，擬建的新元綠洲為高檔次住宅社區(qū)，占地27385平方米，總建筑面積65134萬(wàn)平米,共8棟6-8-12-16層建筑,綠化率36%，建筑密度20%，容積率2.5。
本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金一部分自籌，一部分貸款，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與投資可行性研究包括全國(guó)和蘭州房地產(chǎn)宏觀、中觀和微觀（項(xiàng)目）市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)；規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的原則和具體設(shè)想，項(xiàng)目資金的規(guī)劃使用；項(xiàng)目營(yíng)銷方式、營(yíng)銷策略、投資估算、資金籌措與使用計(jì)劃并對(duì)應(yīng)做出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，另外做出風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析；最后分析項(xiàng)目建設(shè)效益和影響；該項(xiàng)目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境且具有良好的環(huán)境效益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)與投資 可行性



Abstract
The project "Xinyuan Oasis" area is located in Yuzhong County, at the west side of the He Ping town of Jinchuan Road, south of the import and export of high-speed 300 meters of He Ping town, the west by the Business School Campus area, south Peony Road, Mudan Road, the south side of office building of the Jinchuan. Overall
plan for peace in the region in accordance with the requirements of the proposed Xinyuan oasis for high-grade residential communities, an area of 27,385 square meters, with a total construction area of 651,340,000 square meters, a total of eight-storey building 6-8-12-16, greening rate is 36%, 20% building density, floor area ratio is 2.5.
The project is within the residential real estate development projects, in line with the state of urban residential development and construction of industrial policy, land use change and development projects are in the process of planning procedures and building a part of self-funding, part of the loan, on-site building conditions. This project development and investment feasibility studies including the National and Maryland real estate macro, meso and micro (project) market analysis and forecasting; planning program design principles and specific ideas, planning the use of project funds; project marketing, marketing strategy, investment estimates, financing plan and corresponding with the use of financial evaluation to make, and make analysis of risks and uncertainties; the final analysis of effectiveness and impact of project construction; the project in the planning of people-oriented, pay attention to the ecological environment, and reasonable arrangements to carry out greening and traffic system, to create a safe living environment and good environmental benefits.
Keywords: real estate development and investment feasibility



第一章 項(xiàng)目概況分析 1
第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 1
第二節(jié) 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 1
第三節(jié) 項(xiàng)目概況 1
一、開(kāi)發(fā)單位 1
二、項(xiàng)目背景 1
三、地理位置及現(xiàn)狀 1
四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 2
五、配套市政設(shè)施情況 2
六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2
第四節(jié) 結(jié)論與建議 3
第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 4
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析與預(yù)測(cè) 4
一、全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 4
二、蘭州經(jīng)濟(jì)狀況分析 6
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走向預(yù)測(cè) 7
第二節(jié) 房地產(chǎn)政策調(diào)研分析 8
一、全國(guó)政策分析 8
二、蘭州市政策環(huán)境分析 11
三、其他政策分析 12
第三節(jié) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 13
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 13
二、板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 17
第四節(jié) 項(xiàng)目客戶群分析 18
一、項(xiàng)目客戶群購(gòu)買(mǎi)能力分析 18
二、項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析 18
三、項(xiàng)目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析 19
四、項(xiàng)目客戶群教育水平分析 19
五、項(xiàng)目客戶群考慮因素分析 20
第五節(jié) 項(xiàng)目SWOTF分析 20
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 20
二、項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 21
三、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 21
四、項(xiàng)目的威脅 21
第六節(jié) 項(xiàng)目定位分析 22
一、項(xiàng)目客戶定位 22
二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 22
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 23
第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 24
第一節(jié) 項(xiàng)目地理自然情況分析 24
第二節(jié) 蘭州歷史文化分析 24
第三節(jié) 蘭州人口情況分析 25
第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 27
第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù) 27
第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 27
第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 27
一、小區(qū)發(fā)展原則 28
二、生態(tài)優(yōu)化原則 28
三、小區(qū)共享原則 28
第四節(jié) 建筑規(guī)模及設(shè)計(jì)方案設(shè)想 28
一、建筑規(guī)模 28
二、建設(shè)方案總體構(gòu)想 28
三、規(guī)劃理念 29
三、規(guī)劃設(shè)計(jì) 32
第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及組織安排 35
第一節(jié) 建設(shè)工期 35
第二節(jié) 實(shí)施進(jìn)度安排 35
第六章 營(yíng)銷方案 36
第一節(jié) 項(xiàng)目定位 36
一、確定項(xiàng)目整體形象定位 36
二、“賣(mài)點(diǎn)”分析 36
第二節(jié) 營(yíng)銷方式與策略 36
一、營(yíng)銷方式 37
二、營(yíng)銷推廣策略 38
三、定價(jià)策略 38
第七章 投資估算及資金籌措 40
第一節(jié) 投資估算的原則及內(nèi)容 40
一、投資估算的依據(jù) 40
二、投資估算的內(nèi)容 40
第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算 40
一、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算 40
二、流動(dòng)資金估算 43
三、開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算 43
四、土地增值稅 43
第三節(jié) 資金籌措與使用計(jì)劃 43
第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 45
第一節(jié) 編制依據(jù)與原則 45
一、本項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 45
二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 45
第二節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 45
第三節(jié) 基本報(bào)表編制 45
第四節(jié) 財(cái)務(wù)分析 46
一、盈利能力分析 46
二、清償能力分析 46
三、資產(chǎn)平衡分析 46
第五節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 46
一、敏感性分析 46
二、銷售收入敏感性分析 46
三、土地價(jià)格敏感性分析 47
四、敏感性分析圖 47
五、敏感性分析結(jié)論 48
六、臨界點(diǎn)分析 48
第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 49
第一節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)分析 49
第二節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 49
第三節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 49
第四節(jié) 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 50
第十章 社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境影響評(píng)價(jià) 51
第一節(jié) 社會(huì)評(píng)價(jià) 51
一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 51
二、項(xiàng)目所在地的互適性分析 51
三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 51
第二節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 52
一、施工期污染源分析 52
二、施工期環(huán)境影響評(píng)價(jià)及污染防治措施 52
三、營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響評(píng)價(jià)及污染防治措施 53
四、安全消防措施 54
第十一章 結(jié)論與建議 55
第一節(jié) 結(jié)論 55
第二節(jié) 存在的問(wèn)題及建議 55
結(jié) 束 語(yǔ) 57
致 謝 58
參考文獻(xiàn) 59



參考文獻(xiàn)
4． 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版），中國(guó)電力出版社；
5． 《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，劉曉君主編，中國(guó)建筑工業(yè)出版社；
6． 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國(guó)計(jì)劃出版社；
7． 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，中國(guó)物價(jià)出版社；
8． 《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，中國(guó)物價(jià)出版社；